В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = Ve + Vm, (4.22.)

Где V - стоимость объекта недвижимости;

V e - текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

где V - стоимости объекта недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj - чистый операционный доход;

РMTj - ежегодное обслуживание долга;

V term - цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

MP n -- остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r e, - M _ C - ДI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Где Ro -- общий коэффициент капитализации;

M - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

ДI v - темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ДI v = - dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ДI v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ДI v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r e + р_ sff(r e, n) - R m , (4.26.)

где С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

r e -- ставка доходности на собственный капитал;

р -- доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r e, n) -- фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R m -- ипотечная постоянная.

Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

Составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

Определяются денежные потоки собственных средств;

Рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

По рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

Определяется доход от реверсии;

Из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

По рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI - чистый операционный доход n года проекта;

DS - сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i - отдача на собственный капитал;

М - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

Если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

Если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость - критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

где NPV - чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со - начальные инвестиции; С i - денежный поток периода t; i, - ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

Прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

Определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

Определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

Выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости - время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Дисциплина "Ипотечно-инвестиционный анализ и оценка бизнеса" закладывает базу оценочной деятельности. Вместе с такими направлениями оценочной деятельности, как оценка недвижимости, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка и переоценка основных фондов, реструктуризация предприятий и финансовых инвесторов данная дисциплина обеспечивает многостороннюю подготовку высоко квалифицированных оценщиков.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или ОАО с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону РФ "Об акционерных обществах" в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Ипотечно-инвестиционный анализ и оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике

Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Необходимость, возможность и целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью с позиции заемщика и кредитора обусловливается следующим.

Для инвестора (заемщика) привлечение заемных средств при покупке недвижимости позволяет:

приобрести объект, стоимость которого превышает средства, которыми он располагает;

повысить уровень диверсификации портфеля путем вложения собственных средств, высвобождающихся при использовании кредита, в другие объекты недвижимости;

приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;

получать более высокую ставку дохода на вложенный собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования.

Кредитор исходит из следующих соображений:

кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физической порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором;

длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов;

обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности заемных средств, на изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; недвижимость не подвержена резкому обесцениванию;

правильно определенная залоговая стоимость позволит банку вернуть предоставленные в долг деньги с процентами.

В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с участием заемных средств, предоставляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита - кредита, предоставляемого на длительное время, для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительная черта ипотечного кредита - совмещение объекта залога и приобретаемой недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием - величиной кредита, которая может быть предоставлена кредитором, а также взимаемого при этом процента.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Разумный инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Покупатель недвижимости может принять решение о привлечении ипотечного кредита на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Оценка финансового левериджа, т.е. возможности использования заемных средств в инвестиционном процессе, - важнейший фактор, определяющий эффективность использования инвестором заемных средств. Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

В зависимости от условий предоставления кредита финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Если ставка доходности на собственный капитал превышает ставку доходности недвижимости, то финансовый леверидж является положительным. Данное соотношение характеризует эффективное использование заемных средств.

Важный этап ипотечно-инвестиционного анализа - оценка достаточности прогнозного чистого операционного дохода, рассчитанного на основе характеристик оцениваемого объекта, для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования.

Ипотечно-инвестиционный анализ включает расчет коэффициента покрытия долга и сравнение его с требованиями банка по превышению величины чистого операционного дохода относительно размера обязательных платежей по ипотечному кредиту.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа - один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно-инвестиционный анализ - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ - техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

покупка актива. Здесь задача инвестора - внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

ликвидация - процесс, происходящий при реализации собственности. При этом владелец капитала получает доход из стоимости продажи, но без учета выплаты остатка по ипотеке.

Сегодня есть два способа, позволяющих провести ипотечно-инвестиционный анализ:

1 . Традиционный . В его основе - предположение, что общая цена имущества равна реальной (настоящей) цене интереса личного капитала и такой же стоимости кредитного капитала. Общая цена личного интереса вычисляется путем дисконтирования финансового потока до момента выплаты налогов. Роль дисконта при этом играет норма отдачи личных средств (капитала), представляющая собой среднерыночный показатель.

Суть традиционной техники проста. Общая цена недвижимости (собственности) вычисляется как сумма дохода от перепродажи имущества, текущей цены финансовых поступлений и суммы ипотеки. Как следствие, производится оценка всей прогнозируемой прибыли и общей суммы выручки от перепродажи имущества.

В традиционной технике одно из основных условий - оценка прогнозируемых средств, которые получит инвестор (в перспективе), а также дохода от перепродажи имущества. Благодаря этим элементам, можно судить о стоимости личного капитала инвестора. После этого к полученному значению прибавляется остаток по займу, что позволяет точно определить оценочную стоимость объекта в текущих условиях рынка. Если новая ипотека оформляется на текущих рыночных условиях, а отдача на личный капитал соответствует действующим требованиям того же рынка, то в результате можно получить рыночную стоимость объекта сделки. Особенность этой техники в том, что здесь не берутся в расчет налоги.

В основе традиционной техники лежит тот принцип, что прибыль от вложений будут получать не только инвесторы, но и банки (кредиторы). При этом общий доход инвесторов и кредитодателей представляет собой максимальный объем выкупного капитала. Полученная цифра и является той ценой, которая должна быть выплачена за недвижимость. Плюс данной техники еще и в том, что она принимает в учет прибыль (выручку) от последующей продажи имущества. Параметр выручки от перепродажи - сумма амортизации ипотечного займа, которую получит инвестор в случае последующей реализации объекта, и общего размера снижения (прироста) цены недвижимости.

В прибыли, которую получают инвесторы и кредиторы, должны быть включены как возвраты вложений, так и прибыль на инвестиции. Если говорить об ипотечном займе, то текущая прибыль по нему - это, по сути, обслуживание долга.

Такое понятие, как самоамортизирующийся ипотечный заем подразумевает одновременный возврат задолженности по ипотечному займу в определенный период и выплату процента, а точнее - прибыли на основную сумму займа. В ряде случаев долг по ипотеке выплачивается еще до завершения срока действия договора. Такой подход подразумевает выплату одной суммы и полное покрытие кредита.

В традиционном методе расчет общей цены собственности выполняется по формуле:

Стоимость (Цена) = Ипотечный заем + Стоимость личного капитала.

Второй параметр можно определить путем суммирования двух компонентов прибыли от перепродажи имущества и финансовых поступлений. В ситуации когда в будущем планируется равномерное получение дохода (в приблизительно равном объеме), то вычисленный показатель должен быть умножен на фактор аннуитета.

С учетом вышесказанного стоимость собственного капитала (ССК) может быть вычислена так:

ССК = PWF * PS + PWAF * CF, где

PWF - параметр текущей цены реверсии с учетом ставки отдачи на личный капитал;

PWAF - параметр текущей цены аннуитета с учетом ставки отдачи на личный капитал;

CF - финансовые поступления;

PS - прибыль, полученная инвестором в случае перепродажи имущества.

Чтобы вычислить общую цену объекта недвижимости, необходимо оставшиеся ипотечные средства просуммировать со стоимостью личного капитала. Именно так происходит оценивание всех видов прибыли. При этом остаток от ипотечного займа по величине будет равен объему выплат по текущей задолженности, дисконтированной с учетом номинальной ставки процента по ипотеке.

Расчет стоимости собственности производится по формуле, приведенной ниже:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

где V - первоначальная цена имущества;

МР - текущие остаточные средства от главной суммы ипотечного займа.

Остальные показатели расшифрованы в формуле выше.

Применение традиционной методики подразумевает вычисление в три этапа:

1. Оценка текущего объема финансовых поступлений.

2. Оценка текущего объема дохода от перепродажи в конце периода (согласно которого и происходит прогнозирование).

3. Оценка текущей цены имущества (собственности).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа актуальна в тех случаях, когда инвестор оформляет новый заем или берет на себя уже существующую задолженность. Преимущество данной методики - гибкость, но из-за большого числа допущений полученные данные являются приблизительными.

Ипотечно-инвестиционный анализ по методике капитализации прибыли

Здесь есть три варианта:

техника Эллвуда. Ее преимущество - в простоте расчета и использовании краткой ипотечно-инвестиционной формулы. При этом некоторые параметры уже известны, такие как процентное изменение цены объекта недвижимости за определенный период и коэффициент ипотечного долга.

Чтобы произвести расчет коэффициента Эллвуда, пригодится следующая формула:

ипотечный инвестиционный анализ оценка бизнес

Техника Эллвуда хороша при получении нового финансирования или же в случае принятия существующего долга. Применение методики подразумевает использование допущений, которые нашли свое применение в традиционном способе расчета. Одним из главных параметров является С-фактор, представляющий собой результат синтеза ряда других составляющих. В технике Эллвуда есть важная особенность - чем пристальнее будут выбраны допущения, тем точнее получится рассчитать цену недвижимости.

метод прямой капитализации активно применяется при оценке недвижимости РОО - обществом российских оценщиков. При этом сам коэффициент капитализации высчитывается по формуле ниже:

метод инвестиционной группы позволяет учесть, какая доля выкупного капитала относится к ипотечному займу, а какая - к собственным средствам. После расчета коэффициента по этой методике обязательно вносятся две поправки для того, чтобы параметр был равен коэффициенту капитализации по Эллвуду.

Одна из поправок признает тот факт, что платежи по займу приходится осуществлять с применением чистой ежегодной операционной прибыли. Использование такой поправки приводит к снижению текущей прибыли. Вторая поправка позволяет принять во внимание дату, когда инвестор получит прибыль от амортизации ипотечной задолженности. Здесь подразумевается, что прибыль инвестора во многом зависит от размера ипотечного займа и коэффициента ипотечного долга.

Заключение

Изучение инвестиционного анализа в современных условиях развития национальной экономики, расширения круга реальных и потенциальных инвесторов, роста объемов инвестиций - весьма актуальная задача.

Инвестиционный анализ является специальной дисциплиной в системе комплексного экономического анализа хозяйственной деятельности предприятия. Его изучение в качестве самостоятельной дисциплины позволяет выпускникам экономических специальностей, особенно учетно-финансового цикла, считаться специалистами высокого уровня квалификации.

Изучение курса "Инвестиционный анализ" позволяет студентам овладеть методами:

оценки экономической эффективности инвестиций (как учитывающими временную ценность капитала, так и основанными на учетных оценках);

оценки стоимости собственных и заемных источников финансирования инвестиций;

анализа инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска;

анализа эффективности использования лизинга;

анализа инвестиционной привлекательности организации. Актуальным является не только изучение перечисленных приемов и методов инвестиционного анализа, но и умение применить их на практике, использовать результаты инвестиционного анализа в разработке управленческих решений.

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы: во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу; во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта. При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение использование ликвидация.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.

контрольная работа , добавлен 15.04.2012


Оценка прав собственности на недвижимость. Недвижимость как неотъемлемый элемент большинства экономических процессов. Понятие ипотечного кредитования; виды кредитов и залоговое законодательство. Условия финансирования; ипотечно-инвестиционный анализ.

реферат , добавлен 18.01.2010


Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 28.03.2014


Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.

дипломная работа , добавлен 23.06.2011


Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 06.05.2015


Структура доходного подхода, методы капитализации доходов. Экономический анализ реструктуризации реконструируемого объекта недвижимости: общая характеристика, финансовые показатели, рентабельность; обслуживание долга. Определение стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, этапы ее проведения. Понятие ипотечного кредита. Оценка недвижимости на примере объектов г. Ульяновска сравнительным и доходным методом. Ипотека в коммерческих банках и расчёт ипотечного кредита.

дипломная работа , добавлен 08.06.2012


Рассмотрение сущности и роли оценочной деятельности в экономике. Порядок оценки с помощью доходного подхода. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости. Затратный подход к оценке. Метод капитализации прибыли (дохода).

контрольная работа , добавлен 05.12.2014


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:

1. приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;

2. использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

3. ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы.

Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит , (1)

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS) , (2)

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PS - выручка при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP , (3)

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если принять, что

CF = NOI - DS , (4)

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга (годовое), и

PS = RP - OS , (5)

где RP - цена перепродажи собственности,

OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP , (3*)

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

Фактор аннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

где Y - ставка отдачи на собственный капитал,

Фактор текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

где RP - цена перепродажи собственности;

P - первоначальная стоимость собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

T - период владения собственностью.

Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле (11):

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

· Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

· Метод инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

В последнее время практически все сделки по покупке недвижимости стали совершаться с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости будет определяться как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ИИА.

Ипотечно-инвестиционного анализ (ИИА) – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости, применяемый в условиях привлечения инвестором или собственником заемных средств для финансирования деятельности объекта недвижимости. В рамках ИИА применяются оба метода доходного подхода к оценке недвижимости – метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Но каждый из данных методов имеет свои четко выраженные особенности при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

ИИА позволяет проводить инвестиционный анализ и оценку эффективности инвестиций при использовании ипотечного кредитования для финансирования данных инвестиций.

Для осуществления сделок с недвижимой собственностью, стоимость которой значительна, во многих случаях привлекаются заемные средства. Наиболее распространено предоставление заемных средств - кредитов под залог самой недвижимости. Этот вид кредита получил название ипотечного кредита (ипотеки).

ИИА является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. ИИА – это метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Однако данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал.

Основой ИИА является положение о том, что стоимость недвижимой собственности, обремененной ипотекой, определяется как сумма стоимостей собственного и заемного капитала.

Техника ИИА – это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.

При проведении ИИА должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период. Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

ИИА является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Исходными данными для ИИА являются:

§ чистый операционный доход;

§ величина, срок и норма процента кредита;

§ норма увеличения или уменьшения стоимости при реверсии;

§ норма отдачи собственного капитала;

§ период работы инвестиций.