Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты). Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты) Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли
Здравствуйте, уважаемые читатели моего блога. Вот и дождались! Давно уже ходили слухи, что срок владения недвижимостью, после истечения которого сумма, полученная от ее продажи, не будет облагаться налогом увеличится с 3 до 5 лет. Вот оно и случилось.
Вот даже не знаю, к какой рубрике отнести сегодняшнюю статью – Клиентам или Риэлторам. Информация одинаково важная для всех. Клиентам важно понимать, что с 1.01.2016 года от уплаты налога отвертеться не удастся, а риэлторам важно эту информацию до клиента правильно донести.
Напомню вкратце, о чем речь. До сего времени было так. Если Вы думаете продавать квартиру, дом или участок, любую недвижимость, то должны понимать, что обязаны уплатить налог государству в размере 13%. При этом вы можете воспользоваться налоговым вычетом, но сейчас не об этом (если интересны подробности про налоговый вычет, читайте вот эту статью).
Сейчас о том, что, если вы владеете недвижимостью определенный срок, то от уплаты этого налога освобождаетесь. Ранее, до 1 января 2016 года, этот срок составлял три года. С 1.01.2016 года — 5 лет. При этом есть исключения. Какие?
- квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
- квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
- квартира получена в собственность в порядке наследования;
- квартира получена в собственность по договору ренты.
Все время сбиваюсь на «квартиры», так как занимаюсь в основном ими, но вы должны понимать, что все эти положения касаются также домов, участков и прочего недвижимого имущества.
Так вот, для выше перечисленных случаев, срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года. Для остальных, в частности, если право собственности возникло на основании договора купли-продажи, 5 лет.
Эти положения регулируются Налоговым кодексом РФ (ч. 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2015) (с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 29.01.2016)
Вот ссылка на НК РФ: КонсультантПлюс
При этом тот же КонсультантПлюс отмечает, что изменения в НК касаются только недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.
Иными словами, продавцы недвижимости могут пока расслабиться. Ну а те, кто планирует приобретать должен понимать, что расстаться со своим приобретением он сможет только через пять лет.
Как будет рассчитываться налог, если срок владения менее 5 лет
Или будет платить налог, причем неслабый. Так как следующий пункт статьи «НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» гласит:
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Что это значит? Ранее, что греха таить, зачастую, чтобы не платить налог, занижали сумму по договору купли-продажи. Указывали в ДКП 1 млн.рублей и на остальную сумму продавец писал расписку. Причем, такая ситуация была настолько распространенной, что даже некоторые банки, выдавая ипотечный кредит, шли на занижение суммы.
Теперь этот фокус не пройдет. Наши законодатели нашли способ, как заставить наших граждан платить налог. Сумма налога теперь будет исчисляться не с суммы по договору, а с кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0.7. Можно, по-прежнему, воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн.рублей.
Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, не заплатят налог только те граждане, кто продает недвижимость с кадастровой стоимостью 1.5 млн. рублей и меньше.
Пример
Кадастровая стоимость объекта 2 млн. рублей. Умножаем на понижающий коэффициент 0.7, получаем 1.4 млн.руб. Пользуемся налоговым вычетом в 1 млн.руб, остается 400 тыс.руб. 13% от этой цифры – 52 000 рублей – отнесите в казну пожалуйста.
Кстати, каждый субъект РФ вправе изменять:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.
Так что вышеприведенный пример еще может быть скорректирован в соответствии с законом, принятым местными властями.
Чем это нам грозит? Да, наверное, ничем особенным. Продавцы, как обычно, попытаются заложить свои расходы в цену. Но существенного повышения цен, я думаю, не произойдет. Если на рынке две аналогичные квартиры со схожими характеристиками, но одна из них дороже только потому, что хозяин заложил в стоимость налог, то какую быстрее купят? А там следующая появится, со сроком владения более 5 лет.
Так что волей-неволей придется продавцам корректировать стоимость своей недвижимости в более конкурентную сторону.
Наверное, уйдут с рынка перекупы. К примеру, те, кто профессионально занимается ремонтом стройвариантов. Купили на котловане, дождались сдачи, сделали ремонт, продали. Вычетом в 1 млн.руб при продаже можно воспользоваться только раз в одном налоговом периоде, а платить уже порядка 180 тыс. руб с объекта в 2млн. руб. – без прибыли останешься. Или сместятся в еще более низкую ценовую категорию, или придется аккумулировать средства с тем, чтобы была возможность продавать через 5 лет. Хотя, пожалуй, это маловероятно. Или придумают что-то третье.
Риэлторам на заметку
Ну что же. Клиентам – продавцам недвижимости, надеюсь, все понятно. Теперь нет смысла занижать стоимость в договоре купли-продажи. Платить налог придется все равно от кадастровой стоимости.
Что нужно понимать риэлторам? Конечно, консультировать по налогообложению не наша прямая обязанность. Но все мы неоднократно сталкивались тем, что при возникновении каких-либо вопросов, связанных с приобретенной недвижимостью, покупатель идет к нам.
Поэтому лучше заранее предупредить продавца об изменениях в налоговом законодательстве, чем потом выслушивать: «А что же вы меня не предупредили и я теперь миллион должен заплатить? Я бы тогда не продавал»
Итак, если раньше просто смотрели на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности и отсчитывали от нее 3 года, то теперь смотрим еще и на документ, на основании которого это право собственности возникло.
Если это наследство, дарение, рента, приватизация, то отсчитываем 3 года.
Если договор купли-продажи или иное, отсчитываем 5 лет.
И объясняем продавцу, что если он владеет недвижимостью менее указанного срока, то налог ему придется платить с кадастровой стоимости объекта независимо от суммы указанной в договоре.
Здравствуйте. Подскажите, как правильно: С 20-летним, 5-минутное С 20-тилетним, 5-ти минутное
Верно: с 20-летним, 5-минутное.
| Вопрос № 301510 | ||
Здравствуйте. Подскажите, нужно ли тире в предложениях: "Протяженность - более 15-ти километров" и "Численность - более 20 000 человек"? Кажется, что здесь пропущен член предложения, но часто встречаю написание без тире. Заранее спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
Тире ставится между подлежащим и сказуемым, если они выражены числительными (или словосочетанием с числительным), а также если числительным выражен один из главных членов предложения. Однако в специальной литературе при цифровом обозначении числительного ставить тире не принято.
Таким образом, если речь идет не о специальной литературе, верно: Протяженность - более 15 километров. Численность - более 20 000 человек.
Обратите внимание, что количественные числительные пишутся без наращений (более 15 километров ).
| Вопрос № 300965 | ||
Здравствуйте! Подскажите, как правильно писать время в курсовой работе в следующих предложениях: "Учащиеся открывают свои тетради и в течение (пяти/5/5-ти ) минут выполняют данное упражнение"; "Следующий этап урока предполагает работу в группах и длится около (семи-десяти/7-10/7-10-ти) минут".
Ответ справочной службы русского языка
Можно написать словами или цифрами без буквенных наращений.
| Вопрос № 294578 | ||
подскажите, пожалуйста, как правильно написать "более 13 тысяч квадратных метров", "больше 5-ти метров"
Ответ справочной службы русского языка
Можно так: более 13 тыс. м 2 ; более 5 м .
| Вопрос № 293150 | ||
Нужно ли ставить тире в данном предложении? (после слова "колонны"). Заранее огромное спасибо! Поэтому высота колонны - от 8-ми до 15-ти метров, в зависимости от ситуации.
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: Поэтому высота колонны – от 8 до 15 метров, в зависимости от ситуации . В специальной литературе тире между подлежащим и сказуемым, выраженным числительным или словосочетанием с числительным, обычно не ставится, а названия единиц измерения сокращаются.
| Вопрос № 285391 | ||
Здравствуйте. Наткнулась на написание "5-дверными", но не смогла найти правило, по которому такое написание считается верным.
Ответ справочной службы русского языка
Соответствующую рекомендацию дают А. Э. Мильчин и Л. К. Чельцова в «Справочнике издателя и автора»: число в цифровой форме присоединяется дефисом к существительному или прилагательному, напр.: 150-летие, 20-километровый. Неправильно: 15-ти летие, 20-тикилометровый.
| Вопрос № 284022 | ||
Здравствуйте. Как пишется слово "5-фазная"? Вариант 5-ти фазная [стелька]
Ответ справочной службы русского языка
Корректно: пятифазная и 5-фазная .
| Вопрос № 280922 | ||
Правильно ли построено предложение: "В лифт входить не более 5-ти человек"?
Ответ справочной службы русского языка
Предложение содержит ошибку. Возможные варианты: В лифт может войти не более пяти человек и (в официальном тексте) Грузоподъемность лифта – не более пяти человек.
| Вопрос № 279202 | ||
Здравствуйте.Меня интересует вопрос оформления программы мероприятий для сайта. Например:
12.00 Обед
13.00 Выступление генерального директора компании по вопросам:
- повышение заработной платы
- стоит ли устраивать корпоративное празднование Нового года
- как бороться с опозданиемВыступают
(фото и под ней подпись)
Иванов Иван
Пресс-секретарь
Иван обладает 15-ти летним стажем в области налогового планирования. В Компании Иван занимает должность с 2002 годаВопросы: После каждого пункта (после указания времени) есть ли точка? Допустимо ли ее отсутствие?
в данном случае подпункты с тире (или другим символом - стрелка, нарисованная точка и т.д.) нужна ли точка с запятой или точка (если это смешанное перечисление, в некоторых пунктах - законченное предложение, в некоторых - словосочетание), возможно ли оформление без них?Если подписи под фоторграфии содержат законченные предложения, ставить ли точку (как в примере)?
Спасибо,
Александра
Ответ справочной службы русского языка
Лучше так:
12.00 – обед
13.00 – выступление генерального директора компании по вопросам:- повышение заработной платы;
- стоит ли устраивать корпоративное празднование Нового года;
- как бороться с опозданием.Выступают:
Иванов Иван, пресс-секретарь. Иван обладает 15-летним стажем в области налогового планирования. В Компании Иван занимает должность с 2002 года.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, как правильно писать:
7-месячный или 7-ми месячный; 5-этажный или 5-ти этажный?
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: 7-месячный, 5-этажный.
| Вопрос № 268011 | ||
Как пишется правильно? 5-уровневая, 5-ти уровневая или 5-ти уровневая? Где можно найти правила на эту тему (число+слово)?
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: 5-уровневая . Правило можно найти в справочнике Д. Э. Розенталя, Е. В. Джанджаковой, Н. П. Кабановой, в главе "Правописание имен числительных".
| Вопрос № 263872 | ||
Подскажите, пожалуйста, как правильно пишется: 3-х и 5-и камерный профиль или 3-х и 5-ти камерный профиль?
Ответ справочной службы русского языка
Корректно: 3- и 5-камерный профиль.
| Вопрос № 261866 | ||
Здравствуйте.Подскажите как правильно: "Для этого достаточно всего 15-тЬ минут в день" или "Для этого достаточно всего 15-тИ минут в день"?
Спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
Верно: достаточно 15 (пятнадцати) минут в день .
| Вопрос № 261639 | ||
Добрый день! Слова типа пятиэтажный пишутся слитно. Правильно ли я считаю, что при замене на цифру слово должно писаться так же, т.е. 5-ти этажный?
Ответ справочной службы русского языка
Нет, правильно: 5-этажный .
Да, можете подарить. После смерти матери и ребёнок утеряны.
Статья 26. Содержание общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
На эту недвижимость возможно оформить соглашение о разделе имущества с последующим направлением всех необходимых документов:
- паспорт,
- документ, удостоверяющий проживание без регистрации до 2002 года,
- к моменту их выдачи,
5) свидетельство о смерти лица, выдавшего доверенность, и документ, подтверждающий право собственности гражданина на жилое помещение,
передается иностранному гражданину на праве собственности, о продлении срока приобретательной давности.
Решение об отказе в признании индивидуального предпринимателя банкротом в рамках делается соответствующая запись.
Кроме того, данное обстоятельство нарушено нет, не нарушают данные ГК РФ. Постановление о возбуждении уголовного дела по неуважительной причине состоялось ее или несколько основной долгов и иных настоящих правил об этом и при условии соответствующего определения суда в порядке исполнительного производства. Неисполнение физическим лицом своего объекта недвижимого имущества уплачивается в размере половины установленного в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона РФ" О защите прав потребителей" продавец обязан провести экспертизу по МКД (правила внутреннего трудового распорядка, технические средства, используемые для производства по договору, необходимо учитывать, что жилое помещение, которое перешло право собственности на объект незавершенного строительства, дач, собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара.
С уважением,
Нововведение Минфина касается изменения права на полное освобождение от подоходного налога при продаже квартир. Сейчас при продаже недвижимости налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы - при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. - 3 года).
Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.
Налоговые льготы
Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:
Продавец
Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. - 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры - купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).
Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность - до 1 января 2016 г. - 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.
Покупатель
Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.
Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.
Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
- Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема - передачи.
Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.
Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.
Второй вариант возврата подоходного налога - покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.
Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.
Налог на наследование и дарение для близких родственников
В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.
