Предпринимательское право россии. Субъекты и объекты инвестиционной деятельности К субъектам инвестиционной деятельности не относятся

⁰

В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Субъектами инвестиционной деятельности являются:

Инвесторы;

Заказчики-застройщики;

Подрядчики;

Пользователи объектов капитальных вложений;

Другие лица.

Достаточно часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства - инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвестор - лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, - финансирует строительство.

Инвестор

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин "застройщик", другие - "заказчик", а третьи - "заказчик-застройщик". Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Заказчик-застройщик

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации - содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.

Функции заказчика-застройщика

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов:

Строительство объектов

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка.

Освоение территории и отвод земельного участка

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства. Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 N 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

Контроль и надзор за ходом строительства

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

Финансирование строительства и бухучет капитальных затрат

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют строительные, монтажные, ремонтные работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договоров субподряда.

Подрядчик - генеральный и субподрядчики

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты.

Пользователи и прочие участники

На практике при создании и реконструкции объектов недвижимости встречаются субъекты инвестиционного процесса, не перечисленные выше. Эта практика, как правило, следует из нормотворчества субъектов федерации.

Вопрос о функциях инвестиций имеет смысл рассматривать в трех аспектах: общегосударственном, экономическом и частном.

На общегосударственном уровне функции инвестиций заключаются в обеспечении соответствующих условий для расширенного воспроизводства товаров и услуг; кроме того, инвестиции создают благоприятные возможности для развития различных отраслей народного хозяйства и промышленности. Как следствие, снижается уровень безработицы среди населения. Еще одна из функций инвестиций заключается в финансировании различных бесприбыльных (однако социально значимых) сфер, таких как образование, здравоохранение и другие виды социальных программ, направленных на улучшение уровня жизни населения. Развивается научно-технический потенциал общества (если речь идет об инвестировании средств в развитие наукоемких технологий, в различные научные исследования, результаты которых будут впоследствии воплощены в материальные товары и проданы на рынке. В этом случае мы можем сказать, что функции инвестиции, в некотором смысле, обеспечивают научно-технический прогресс общества. Кроме того, инвестиции исполняют интегративную функцию, заключающуюся в размытии границ между различными государствами, народами, культурами (в случае, если речь идет о международных инвестициях).

На экономическом уровне (т.е. если речь идет о финансировании отдельных проектов, предприятий) функции инвестиций заключаются в обеспечении возможностей эффективного расширения и развития производства; в обеспечении возможности исследования и внедрения новых технологий производства товаров, которые делают их более конкурентоспособными и более востребованными на рынке. Соответственно, результат заключается в более качественном удовлетворении потребностей населения в тех или иных товарах и услугах. Одной из функций инвестиций такого уровня является снижение риска, связанного с банкротством предприятия (имеется в виду, что для снижения риска часть средств направляется на расширение сферы деятельности предприятия, на изучение новых ниш, которые косвенным образом связаны с основным видом деятельности). Например, проектная организация (которая ранее занималась исключительно выпуском архитектурных проектов) перерастает в проектно-строительную, т.е. она уже не только выпускает проекты на бумаге, но также может воплощать их в реальности.

На частном уровне основная функция инвестиций заключается в личностном обогащении человека. Деньги вкладываются в различные проекты для того, чтобы впоследствии получать от них прибыль. Если говорить более подробно, то можно выделить две функции инвестиций на частном уровне: это, во-первых функция защиты средств от инфляции; и во-вторых, функция приумножения сбережений. Однако обе эти функции сильно взаимосвязаны между собою и сводятся к личностному обогащению человека.

К субъектам инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, относятся:

1) инвесторы (физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы).

К юридическим лицам относятся: хозяйственные товарищества и общества; акционерные общества; производственные кооперативы; государственные и муниципальные унитарные предприятия; некоммерческие организации.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Среди инвесторов – юридических лиц выделяются:

– предприятия и организации как самостоятельные инвесторы ;

– институциональные инвесторы (финансово-кредитные учреждения, различные финансовые и инвестиционные фонды, общественные организации). Отличие их в том, что капитал, который они инвестируют, предварительно аккумулирован у других инвесторов (физических и юридических лиц);

2) заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиком также могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ;

3) подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом;

4) пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объеди нения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы –физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций в объекты недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

Правительства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом или наделенных имущественными правами;

Органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, на то уполномоченных в законодательном порядке;

Предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

Совместные российско-зарубежные организации;

Зарубежные организации и другие юридические лица;

Отечественные и зарубежные физические лица;

Иностранные государства в лице органов, уполномоченных их правительствами;

Международные организации.

Чтобы реализовать инвестиционные проекты в сфере недвижимости, необходимы: разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т.д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы, либо через посредников – юридических или физических лип, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению, освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, которые не имеют собственных производственных мощностей, но имеют специалистов-менеджеров и выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе не стандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т.д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся: страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды и фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

12.5 Риски в инвестиционных проектах в недвижимость: бизнес-риски, финансовые риски, риски управления, др.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному риску, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, можно разделить на три группы:

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2. Систематические (рыночные) риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3. Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной; даже в утрате собственности – как в связи с разрушением самого объекта недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Идентификация рисков для конкретного инвестирования в недвижимость должна основываться на подробном изучении как проекта, так и инвестора, включая его цели и задачи (отдельные риски, существенные для одних инвесторов, могут не иметь значения для других, и, соответственно, не рассматриваться при анализе). В результате повседневной работы аналитик должен формировать постоянно пополняемый и пересматриваемый перечень основных источников риска для различных типов инвестиций в недвижимость. Среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инвестиций на рынке, а с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость.

Рассмотрим риски более подробно.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендныхденежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта – эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью. Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижимости, т.к. для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Однако при более подробном рассмотрении необходимо отметить,чтостепень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для различных групп инвесторов. Для институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижимость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обязательства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости: имея значительные регулярные текущие поступления, крупные институциональные инвесторы обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств. Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Здесь следует заметить, что, несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные перепады, связанные с воздействием различных факторов. Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия риска инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недвижимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторному риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в недвижимость является фиксированное местоположение объекта инвестиции. В силу этого, вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому аналогичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений технологии строительного производства. При этом для проектов девелопмента критическим является риск, связанный с продолжительностью строительства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, увеличение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости. Риск износа является специфическим риском рынка недвижимости и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа, как во времени, так и с точки зрения объема, до настоящего времени практически является нерешенной задачей, которая требует соответствующих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, т.к., с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы. Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль инвестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль. Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бумаг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость существенным налоговым укрытием и в этом случае будут стимулироваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фактором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недвижимость. Решения в области транспортного строительства, охранных зон могут кардинально изменить представления о стоимости инвестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно применяются три более общие категории риска инвестиций – бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности. Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма. Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций. Риск ликвидности отражаетнеопределенность, привносимую вторичным рынком инвестиции.

Основными субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители и пользователи.

Инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать физические, юридические лица, государственные и муниципальные образования.

Все инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности. Среди основных прав инвесторов следует назвать:

а) право самостоятельно осуществлять инвестиционный выбор, то есть определять объемы, направления, размеры инвестирования, круг участников инвестиционной деятельности;
б) право инвестора, не являющегося пользователем объектов инвестиционной деятельности, контролировать их целевое использование;
в) право инвестора передать по договору свои права по инвестициям и их результатам другим лицам;
г) право инвестора приобретать в собственность объекты, созданные в результате инвестирования, а также право владения, пользования, распоряжения иными результатами инвестиций. Законодательством могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой непосредственно приобретения права собственности на них, но не исключает возможности последующего владения, управления ими или получения дохода от эксплуатации этих объектов. В отношении незавершенных объектов установлен режим долевой собственности субъектов.

Заказчики - это субъекты инвестиционной деятельности, которые уполномочены инвесторами осуществить реализацию инвестиционного проекта. Для достижения этой цели инвестор наделяет заказчика правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором, и в соответствии с законодательством. Заказчик не должен вмешиваться в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса. Заказчиками могут быть инвесторы, а также любые физические и юридические лица.

Исполнители работ - лица, наделенные определенными полномочиями по реализации инвестиционного проекта в силу заключенного с ними договора. Исполнитель не приобретает полномочий по владению, пользованию, распоряжению инвестициями, заказчик выделяет ему средства, необходимые для выполнения определенной работы.

Пользователи - это субъекты, для которых создается объект инвестиционной деятельности. Пользователями могут быть физические, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Законом об инвестиционной деятельности предусмотрено право субъектов инвестиционной деятельности совмещать функции двух или нескольких участников. Так, например, инвестор сам может выполнять функции по реализации договора, то есть быть заказчиком, могут быть совмещены функции пользователя и инвестора и т.п.

Обязанности субъектов инвестиционной деятельности определены в названном Законе весьма кратко и могут быть сформулированы в виде общей обязанности выполнения требований законодательства, государственных органов и должностных лиц в пределах их компетенции. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором.

Лица, осуществляющие инвестиционную деятельность, которые являются носителями определенного объема прав и обязанностей, правоспособности и дееспособности которых определяются на основе норм инвестиционного законодательства и которые обладают юридической способностью осуществлять права и исполнять юридические обязанности в определенных сферах инвестирования в объекты, разрешенные действующим законодательством (рис. 3.1).

С учетом комплексного подхода к рассматриваемому вопросу субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов инвестирования, финансовые посредники, представленные институтами, обеспечивающими аккумулирование временно свободных денежных средств и их наиболее эффективное размещение и другие участники инвестиционного процесса.

Рис. 3.1.

Круг указанных субъектов достаточно широк, отсутствуют критерии отнесения их к субъектам инвестиционной деятельности.

На основании п. 1 ст. 4 Закона о капитальных вложениях субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов инвестиционной деятельности, другие лица.

Основным субъектом инвестиционной деятельности является инвестор.

Инвесторы (рис. 3.2) - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности).

На заметку. В Законе о капитальных вложениях, помимо инвестора, перечисляются субъекты, уполномоченные со стороны инвестора реализовать часть определенных функций, осуществить иные действия. Указанными субъектами выступают заказчик, пользователь объектов инвестиционной деятельности. Кроме того, некоторые субъекты выступают в роли участников инвестиционного процесса, к примеру, подрядчики.

Рис. 3.2.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Важную роль играет заказчик как субъект в инвестиционно-строительном процессе, в частности, услуги технического заказчика широко распространены в сфере строительства.

В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, что следует из определения технического заказчика и поддерживается практикой. В таком случае ему необходимо будет получить соответствующий допуск по крайней мере по минимальному перечню работ на основании приказа Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 1 . В свою очередь, это влечет финансовые затраты, так как необходимо выполнить минимальные требования, указанные в ст. 55.5 ГрК РФ, в постановлении Правительства РФ от 24 марта 2011 г. № 207

для технически сложных, особо опасных и уникальных объектов (такие объекты указаны в ст. 48.1 ГрК РФ).

Необходимо обратить внимание на вопрос разграничения функций застройщика и технического заказчика в качестве средства исключения рисков ответственности застройщика за ненадлежащий надзор и контроль над ведением работ. Обязанность технического заказчика - осуществлять строительный контроль - подкрепляется требованиями ст. 748 ГК РФ 1 (заказчик - в рамках договора строительного подряда), в соответствии с которыми подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что (технический) заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на (технического) заказчика законом.

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (п. 4 ст. 4 Закона о капитальных вложениях ).

На заметку. В отличие от заказчиков подрядчики не распоряжаются средствами инвестора, они исполняют обязанности по договору строительного подряда, получая за выполненную работу вознаграждение. Подрядчик рассматривается как профессиональный производитель выполняемых им работ. Выполнение подряда для него - предпринимательская деятельность в отличие от заказчика, который обращается к подрядчику лишь от случая к случаю. Не всякий заказчик является предпринимателем, но и для предпринимателя обращение к подрядчику по поводу выполнения определенных работ это, как правило, эпизодическое действие, но не постоянная профессиональная деятельность.

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (п. 5 ст. 4 Закона о капитальных вложениях).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Субъективные права и обязанности участников инвестиционной деятельности составляют содержание инвестиционных отношений, и большинство специалистов рассматривают правовой статус на основе анализа прав и обязанностей субъектов инвестиционной деятельности, закрепленных в законодательстве 1 . При этом, как правило, они опираются на права и обязанности, закрепленные в ст. 6,7 Закона о капитальных вложениях и ст. 5,6 Закона об инвестиционной деятельности (табл. 3.1).

Содержание инвестиционных правоотношений не исчерпывается правами и обязанностями, закрепленными в двух вышеуказанных законодательных актах. Существуют виды инвестиционной деятельности, не охватываемые этими документами. При этом различные права и обязанности субъектов инвестиционных правоотношений закрепляются нормами ГК РФ и других актов гражданского законодательства, а для публичных служебных правоотношений также нормами административного и финансового. Кроме того, применительно к данному конкретному случаю и для отдельных видов инвестиционных правоотношений государство устанавливает специальные правила.

К сведению. Инвесторы могут иметь общий или специальный правовой статус”. К примеру, инвестору с общим правовым статусом не требуется специальное разрешение (лицензия). В свою очередь, инвесторы со специальным правовым статусом, такие как институциональные инвесторы (кредитные, страховые организации и др.), в силу своего статуса, обязаны заниматься инвестиционной деятельностью, например, вложениями в ценные бумаги. Указанные инвесторы обладают специальной правоспособностью, инвестируют средства в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, их деятельность лицензируется.

В соответствии со ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг выделяется такая категория инвесторов, как квалифицированные инвесторы. К квалифицированным инвесторам относятся профессиональные участники рынка ценных бумаг, клиринговые организации, кредитные организации, акционерные инвестиционные фонды, управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, страховые организации, негосударственные пенсионные фонды, некоммерческие организации в форме фондов, которые относятся к инфраструктуре поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, Банк России, государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», агентство по страхованию вкладов, государственная корпорация «Российская корпорация нанотехнологий», а также юридическое лицо, возникшее в результате ее реорганизации, международные финансовые организации, в том числе Мировой банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития, иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.

Права инвесторов

(согласно ст. 6 Закона о капитальных вложениях 1)

Таблица 3.1

	Права
	Осуществлять инвестиционную деятельность
	Самостоятельно определять объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций
	Владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций
	Контролировать целевое использование инвестиций
	Передавать свои правомочия в инвестиционном процессе и полученные результаты инвестиционной деятельности
	Заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности
	Объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов в целях совместного инвестирования
	Осуществлять инвестиции в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли от иностранных инвестиций (реинвестирование)

Вместе с тем физическое лицо может быть признано квалифицированным инвестором, если оно отвечает любому из указанных требований (п. 4 ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг ):

1) общая стоимость ценных бумаг, которыми владеет это лицо, и (или) общий размер обязательств из договоров, являющихся производными финансовыми инструментами и заключенных за счет этого лица, соответствуют требованиям, установленным нормативными актами Банка России. При этом указанный орган определяет требования к ценным бумагам и иным финансовым инструментам, которые могут учитываться при расчете указанной общей стоимости (общего размера обязательств), а также порядок ее (его) расчета;
2) имеет установленный нормативными актами Банка России опыт работы в российской и (или) иностранной организации, которые совершали сделки с ценными бумагами и (или) заключали договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами;
3) совершило сделки с ценными бумагами и (или) заключило договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами, в количестве, объеме и в срок, которые установлены нормативными актами Банка России;
4) размер имущества, принадлежащего этому лицу, и порядок расчета такого размера устанавливаются нормативными актами Банка России;
5) имеет установленные нормативными актами Банка России образование или квалификационный аттестат.

В соответствии с п. 5 ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг юридическое лицо может быть признано квалифицированным инвестором, если оно является коммерческой организацией и отвечает любому из указанных требований (рис. 3.3):

Рис. 3.3.

Признание лица по его заявлению квалифицированным инвестором осуществляется брокерами, управляющими, иными лицами в случаях, предусмотренных федеральными законами, в порядке, установленном Банком России (указание Банка России от 29 апреля 2015 г. № 3629-У «О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами 1).

На практике выделяют понятие номинального инвестора. Номинальный инвестор - это инвестор, зарегистрированный как владелец ценных бумаг, хотя они фактически ему не принадлежат. Ими обычно являются банк, трастовая компания или иное учреждение, которые по просьбе клиентов-бенефициаров выступают держателями ценных бумаг .

В зависимости от тех или иных классификационных критериев выделяют определенные типы инвесторов.

1. По отношению к источнику дохода, уровню доходности и риску инвестирования выделяют консервативных, умеренных и агрессивных инвесторов.

Консервативные инвесторы нацелены на получение стабильного дохода в течение длительного промежутка времени. Они предпочитают вкладывать средства в объекты инвестирования с низким уровнем риска, обеспечивающие непрерывный поток гарантированных платежей. Консервативный инвестор вкладывает средства в организации, имеющие стабильную деятельность, а также в финансовые инструменты с краткосрочным характером.

Умеренные инвесторы в качестве основного ориентира избирают достаточный уровень дохода при среднем уровне риска.

Агрессивные инвесторы стремятся получить максимально высокий доход от каждого инвестиционного вложения, несмотря на высокий уровень риска .

Деятельность вышеуказанных типов инвесторов зависит от определенного типа инвестиционного портфеля (состава инвестиционных ценностей): портфеля, ориентированного на преимущественное получение дохода за счет высокого уровня прибыли от инвестиционных проектов, а также процентов и дивидендов по ценным бумагам, портфеля, направленного на увеличение объемов производства по видам продукции, а также на преимущественный прирост курсовой стоимости входящих в него ценных бумаг.

2. По организационной форме выделяют корпоративных, институциональных и индивидуальных инвесторов.

В роли корпоративных инвесторов выступают различные фирмы, предприятия, компании; институциональных инвесторов - финансовые посредники (банки, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и др.). Индивидуальными инвесторами являются физические лица.

3. По цели инвестирования различают стратегических и портфельных инвесторов.

Стратегические инвесторы направляют свою деятельность на захват сферы влияния и установление контроля над собственностью путем приобретения паритетного пакета акций, большей доли в уставном капитале. Стратегические инвесторы стараются сохранить контроль над собственностью и расширения сферы влияния зачастую путем слияний и поглощений других компаний. Стратегический подход к инвестированию, с целью поглощения компаний, основывается на долгосрочных партнерских отношениях с контрагентами, концентрации усилий на эффективных секторах экономики, инвестиционных ценностях, объемном распределении активов и пассивов, интеграции элементов инвестиционного портфеля и др.

Портфельные инвесторы вкладывают свой капитал в различные активы, как правило, в финансовые инструменты, в целях диверсификации рисков и получения приемлемого текущего дохода или будущего прироста капитала .

4. По принадлежности к резидентам или нерезидентам выделяют национальных и иностранных инвесторов. В международной инвестиционной системе наиболее заметны отношения «диагонального характера», когда иностранный инвестор является частным лицом, а принимает инвестиции государство (публичное лицо). Заметную роль в международной инвестиционной системе играют международные организации, банки (ОЭСР, МБРР, МАР, МАГИ и др.).

СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ //СЗ РФ. 2005. № 1 (я. 1). Ст. 16.
Приказ Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации,по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» // Российская газета. 2010. № 88.
Постановление Правительства РФ от 24 марта 2011 г. № 207 «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допускек работам на особо опасных и технически сложных объектах капитального строительства,оказывающим влияние на безопасность указанных объектов» (вместе с Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельство допуске к работам по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектовкапитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии, Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов использованияатомной энергии, Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по инженерным изысканиям,которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии,Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациямисвидетельств о допуске к работам по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасностьособо опасных и технически сложных объектов (кроме объектов использования атомнойэнергии), Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов(кроме объектов использования атомной энергии), Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работампо инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность особо опасныхи технически сложных объектов (кроме объектов использования атомной энергии)) // СЗРФ. 2011. №14. Ст. 1932.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (часть вторая) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗРФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
Слесарев А.Ю. Правоотношения в системе инвестиционной деятельности. Теоретикоправовой аспект: автореф. дне. ... канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 18; Жилииский С.С.Финансово-правовое регулирование инвестиционных отношений в Российской Федерации: дис.... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 37; Антипова О.М. Правовое регулированиеинвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М. :ВолтерсКлувер, 2007. С. 234.
Инвестиции: учеб, пособие / М.В. Чиненов [и др.] ; под ред. М.В. Чиненова. 3-е изд.,стер. М.: КНОРУС, 2010. С. 15.
Игонина Л.Л. Инвестиции: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Магистр, 2010. С. 24.